Preguntas Frecuentes

Resumen de cuenta

El resumen de cuenta muestra los movimientos correspondientes a un titular en relación con un emprendimiento. Podés descargar un instructivo de lectura haciendo clic aquí.

Tu pago se cargará automáticamente a las 72 hs hábiles. En el caso que no lo veas reflejado deberás enviarnos el comprobante con el número y titular del lote a pagos@eidico.com.ar para poder identificarlo e imputarlo en tu resumen de cuenta.

Los intereses se devengan en tu resumen si se superan los $150 de deuda. Es decir, cuando el mes termina y el resumen presenta un saldo mayor a $150, a los 40 días aparecerá el cobro de intereses por ese monto.

La tasa de interés varía según el emprendimiento, generalmente es del 40% anual y lo acompañan gastos administrativos por la gestión de mora.

Si todavía no nos enviaste el comprobante del pago no imputado, por favor hacelo a pagos@eidico.com.ar aclarando el emprendimiento, titular y número de unidad/lote.

Si ya lo enviaste y todavía no lo ves corregido, comunicate con Atención al Propietario para reiterar el pedido.

Este concepto se devenga en el resumen cada vez que aparecen intereses por saldo pendiente.

Los gastos se destinan a la empresa que se ocupa de la gestión de mora del proyecto.

Cronograma de pagos

El cronograma de pagos depende de cada proyecto. Para conocer las fechas de tu cronograma, podés consultar la última página (Anexo III) del contrato original.

Generalmente el primer pago se realiza a cuenta del anticipo, que puede ser del 30% del valor del presupuesto original o del porcentaje que se aclare en el contrato.

Al mes siguiente, comienzan los vencimientos de las cuotas y los gastos comunes por meses consecutivos hasta la finalización del cronograma descripto en el contrato.

Tal como se describe en el “Sistema Eidico” (al costo), las cuotas podrán ser actualizadas periódicamente según variaciones de índices en cada proyecto.

Cada proyecto cuenta con sus propias características de ajuste que se podrán consultar en el contrato original. Generalmente, las cuotas tienen posibilidad de ajustarse según la variación semestral del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). En la mayoría de los casos, la variación es cada 6 meses, aunque puede depender del estado y necesidades del proyecto.

Los gastos administrativos están vinculados con los gastos de operación y de personal dedicado a cada proyecto en sus distintas tareas y etapas.

En Eidico los agrupamos de la siguiente manera:

De administración y ejecución de tareas:

  • Administración y Finanzas 
    Registro y control de cobranzas, pagos a proveedores, conciliaciones bancarias, seguimiento de las cuentas particulares, carga de facturas y otros comprobantes de compra, rendición de cuentas, sistemas, registro y control de cesiones, etc. 

  • Contable 
    Presentación de balances, asientos contables, mayores, presentaciones impositivas, etc.

  • Comunicación 
    Redacción, diseño y armado de informes, herramientas de comunicación web: mi cuenta: MI BARRIO, mailing y resúmenes de cuenta online. Atención de consultas y reclamos, personal en eventos y visitas, etc.
    Este concepto (de administración y ejecución de tareas) abarca el 80% del valor de los gastos administrativos. Cuando finaliza la etapa de obras, los recursos y el tiempo utilizados se reducen, es por esto que los gastos suelen disminuir gradualmente según el avance del barrio. Una vez que se realiza el traspaso definitivo a un administrador externo que asuma estas tareas, este concepto se ve reducido.

Responsabilidad jurídica:

Se trata de los aspectos jurídicos y de aprobaciones. A lo largo de la obra y del proceso de aprobaciones y trámites tendientes a obtener la escritura individual de cada lote, Eidico actúa como administrador mandatario del emprendimiento. Como responsable legal, se manejan las relaciones con todos los terceros vinculados a cada proyecto. Esto incluye, entre muchos otros, la representación e instrumentación de contratos con proveedores y contratistas, y el vínculo y representación frente al Municipio, la Provincia, ARBA y AFIP, entes reguladores de servicios como la luz y el gas, y otras autoridades como ADA (Autoridad del Agua) e Hidráulica. Todos estos trámites, impuestos y presentaciones, absolutamente indispensables para el proyecto, implican una carga operativa importante y, más allá de que sus costos directos se recaudan aparte (ej: tasas, impuestos, cesión de tierras, etc.), los costos asociados a estas tareas forman parte de los “Gastos Administrativos”.

Mientras Eidico continúa con la responsabilidad legal sobre el emprendimiento, se cobra este concepto, aún si ya estuviera vigente un administrador tercero.

El criterio de ajuste se rige en función del contexto inflacionario. A partir de ello se realiza una actualización periódica de gastos administrativos con el fin de garantizar la calidad del servicio brindado.

Cuando finaliza el cronograma dispuesto por el contrato, se hace un nuevo análisis de comparación entre los costos presupuestados y los costos reales del proyecto.

A partir de esta comparación, se determinan las eventuales cuotas adicionales al cronograma. Es decir, se extiende el cronograma de cuotas y gastos comunes del mismo valor que los anteriores.

Hay dos momentos en que puede comenzar el cobro de expensas:

  • Al finalizar las cuotas adicionales de ajuste.
  • En la habilitación de obras particulares.

En esta instancia se generan gastos que deberán ser cubiertos tales como: seguridad (representa en general el 80% de los costos de expensas), empleados del barrio (Gerente Operativo, Departamento de Arquitectura, empleados administrativos), el mantenimiento de espacios verdes y otros gastos relacionados al proyecto.

Al momento de comenzar a devengarlas, se realiza una proyección de gastos que se prorratean por la cantidad de lotes. De ahí resulta el valor de expensas por lote, el cual puede variar en función de nuevos gastos y el que se actualiza periódicamente (cada 4 o 6 meses).

Cada emprendimiento tiene sus rendiciones de expensas, que podrás consultar en mi cuenta: MI BARRIO, dentro de la categoría de Documentación de Rendiciones.

Medios de Pago

Las formas de pago varían según el emprendimiento y el banco en el que esté la cuenta.

En general, los medios de pago son:

  • Débito directo en cuenta corriente o caja de ahorro.
  • Depósito con identificación en cualquier sucursal.
  • Depósito con identificación por cajero autoservicio.
  • Pago Mis Cuentas.

El día 11 de cada mes (o siguiente día hábil) se realiza el débito por el monto devengado de ese mes que puede incluir intereses, canon de obra, expensas, cuotas extras, cuota lote y gastos administrativos según sea el caso (no incluye saldos que hubieran quedado pendientes en meses anteriores).

Para solicitar un débito por otro monto, podrás escribirnos a debitos@eidico.com.ar hasta el último día hábil del mes anterior.

Deberás completar y firmar el formulario que podés descargar aquí y enviarlo a debitos@eidico.com.ar

Este sistema es una transferencia con identificación de cliente. El pago se envía desde tu banco a nuestra cuenta, que está dada de alta en Pago Mis Cuentas bajo un nombre de “Empresa”, que es el nombre del emprendimiento.

Para identificar al titular y obtener tu saldo, deberás ingresar el número de identificación de cliente (ID) que figura en tu resumen de cuenta.

Una vez emitido el pago, podrás confirmar su imputación a las 72 hs. hábiles en tu resumen online.

El sistema funciona a base de deuda, es decir, estarás habilitado para realizar tus pagos si figura un saldo pendiente.

Existen dos vencimientos en el mes: uno el 10 y otro el último día del mes.

Durante el día de actualización de saldo (el día de vencimiento o el siguiente) puede suceder que el sistema no haya actualizado el nuevo importe y, entonces, no habilite la realización del pago. Recomendamos que vuelvas a intentarlo en el siguiente día hábil.

Si tu pago fue realizado hasta 72 h. antes de la actualización de saldos, seguramente el vencimiento no contemple esta cancelación y el saldo quede desactualizado. Podés confirmar la correcta imputación del pago en tu resumen de cuenta online desde MI BARRIO y omitir el segundo vencimiento.

Cesiones

Sólo puede comenzar el trámite en Cesiones Online el titular de la propiedad o la inmobiliaria que tenga la autorización correspondiente.

  • A. Primero y principal, tanto comprador como vendedor deberán ingresar en el link eidicom.com y deberán crearse un usuario con una contraseña.
  • B. El vendedor deberá ingresar a la solapa de cesiones y hace click en "Crear una cesión online".
  Cesiones

 

  • C. En el siguiente paso se identificará a la propiedad a ceder, a la parte compradora, a el precio de venta y la fecha hasta la cual se hará cargo el vendedor/cedente.
  Cesiones
  1. Tipo de propiedad:  seleccionar la propiedad que se desea ceder. El sistema le dejará seleccionar las propiedades a su nombre.
  2. Valor comercial real de la transacción: es el valor de la propiedad que aparecerá en la documentación
  3. Usuario comprador: el sistema le enviará un correo avisando el inicio del trámite y se le pedirá que ingrese todos los datos para poder armar la documentación necesaria.
  4. Fecha último mes a cargo del Cedente: se podrá ceder la propiedad con fecha del mes en curso. Se podrá realizar cesiones con un mes vencido.
  5. Cliente Comercial: Se le cobrará a las partes $1040 por el servicio de procesamiento automático. Para realizar una factura por ese monto se les pide que complete el cliente comercial, a quien iría dirigida la factura.
  • D. Una vez registrados se verificará el estado de deuda de la propiedad y la titularidad.

    1. Si está al día y los pagos se encuentran conciliados: tendrá que cancelar el gasto administrativo correspondiente al servicio y podrá acceder a descargarse la carta de "Titularidad y Libre deuda".

      Aclaración: es necesario que tanto el vendedor como el comprador realicen el pago correspondiente los gastos de Eidicom para descargar la documentación. Más información en "Pagos de cesiones online".

    2. Si no se encuentran los pagos al día o no están conciliados: Se le informará que no esta disponible el libre de deuda. Consultar el estado de cuenta y una vez realizado el pago de la deuda enviar el comprobante a pagos@eidico.com.ar. El trámite tardará un poco más, lea más información en "Acreditación de pagos".

    3. Luego emitimos la carta que certifica la titularidad sobre el lote en cuestión “carta de libre deuda”, y los convenios de cesión de derechos, que podrán descargar directamente desde el sitio eidicom.com. Ingresando con usuario y contraseña, yendo a “Mi Panel de control” a la solapa de “Cesiones”, a “Vendidas” o “compradas” depende la parte que sea y ahí aparece un botón “Visualizar”, ahí encontrarán en qué estado está el proceso de la cesión, y podrá descargar la documentación y encontrar los teléfonos de las escribanías.

  • E. Con la documentación descargada e impresa, deberá comunicarse con una escribanía a fin de que se nos notifique fehacientemente de la cesión celebrada. Ver "escribanías con las que trabajamos y gastos a incurrir".

  • F. Coordinar con el cesionario y el escribano elegido la fecha y lugar de firma, que deberá ser dentro del mes de la fecha de emisión de la carta de libre deuda.

  • G. Firmada la cesión, la escribanía se ocupará de la notificación, el sellado y el envío de los documentos originales a Eidico. Pasados 20 días de la firma, las partes deberán pasar por la escribanía a retirar las copias originales de los convenios sellados y sus respectivas copias del acta notarial.

  • H. Una vez que Eidico es notificado, se procesará la carga en el sistema de los nuevos propietarios y, en esa etapa, el cesionario será contactado vía email por Atención y Cuidado del Cliente.

El trámite puede demorar entre 5 y 10 días hábiles posteriores a la fecha de firma.

Suscribí una unidad por cesión. A partir de cuándo comienzo a pagar las cuotas?

El nuevo titular será dado de alta en nuestro sistema cuando el trámite de cesión quede finalizado (puede ser hasta 5 o 10 días hábiles posteriores a la fecha de firma).

El nuevo titular será dado de alta en nuestro sistema cuando el trámite de cesión quede finalizado (puede ser hasta 30 o 45 días hábiles posteriores a la fecha de firma).

A partir de ese momento, el cesionario (nuevo titular) recibirá una carta de bienvenida por mail (a la dirección que haya indicado en la ficha de datos), donde se le anunciarán los medios de pago habilitados y sus datos personales para las cancelaciones que le correspondan. Hasta ese momento, no podrá efectuar ningún pago y en este caso, no habrá recargos por mora hasta los 90 días de enviada la carta de bienvenida.

Las cesiones costarán $1040 por parte y se deberán pagar al momento de pedir el Libre Deuda. Los medios de pago son automáticos (tarjeta de crédito VISA, AMEX, MASTER CARD, DINERS y por el sistema automático de cobranzas Pago Mis Cuentas). Este costo que se cobra tiene como principal objetivo cubrir parte de los gastos operativos y de infraestructura del Desarrollador para la gestión de los temas vinculados a las cesiones, y entre otras cosas, administración y finanzas (registración de pagos y cuentas particulares, conciliaciones bancarias, etc.), contables (registración de sociedades, presentación de balances, presentaciones impositivas, etc.), los vinculados a la información (atención al propietario, redacción, armado, diseño de comunicación de los informes), y aspectos jurídicos (responsabilidad como Desarrollador y representante legal frente a terceros y ante distintos organismos, etc.).

El sistema funciona a base de deuda, es decir, estarás habilitado para realizar tus pagos solo si figura un saldo pendiente.

Existen dos vencimientos en el mes: uno el 10 y otro el último día del mes.

Durante el día de vencimiento o el siguiente puede suceder que el sistema no haya actualizado el nuevo importe y, entonces, no habilite la realización del pago.

Recomendamos que vuelvas a intentarlo al siguiente día hábil.

Si tu pago fue realizado en las 72 h. previas a la actualización de saldos, seguramente el vencimiento no contemple esta cancelación y el saldo quede desactualizado. Podés confirmar la correcta imputación del pago en tu resumen de cuenta online desde el PORTAL de tu proyecto y omitir el segundo vencimiento.

El sistema funciona a base de deuda, es decir, estarás habilitado para realizar tus pagos solo si figura un saldo pendiente. Todos los meses se sube un segundo vencimiento con fecha del último día del mes que permite adelantar pagos.

El monto de $5 es una deuda ficticia para que exista este segundo vencimiento. Podrás elegir la opción de pagar “Otro” monto para adelantar pagos o pasar por alto el aviso

Obras de infraestructura

Las obras que generalmente se incluyen en los proyectos de Eidico Barrios son:

  1. Obra de movimiento de suelos
  2. Red vial y caminos
  3. Red hidráulica
  4. Red eléctrica de media tensión, de baja tensión, pilares domiciliarios y alumbrado público
  5. Red de agua
  6. Red de cloacas
  7. Red de gas (todas las redes subterráneas)
  8. Parquización
  9. Obras civiles, edificios de acceso y de uso común
  10. Alambrado perimetral

Se estima que la realización de todas estas obras toma entre 18 y 30 meses (la diferencia se da entre barrios que requieren movimiento de suelos masivo, lagunas, etc.) y generalmente el proceso comienza alrededor del mes 18 de la suscripción.

Por lo general, una vez suscripto un proyecto, se comienza por el pago de la tierra, la planificación de proyectos y los primeros trámites de aprobaciones. A partir del mes 18 (aproximadamente) se comienza con las licitaciones y luego las contrataciones a las empresas elegidas para ejecutar las obras.

La habilitación de obras particulares se da, generalmente, una vez finalizadas las obras de infraestructuras fundamentales para la construcción sobre los lotes. Estas obras son movimiento de suelos, redes de agua y cloaca, red eléctrica, alambrado perimetral, caminos y red hidráulica, y finalizan no antes de la culminación del cronograma de pagos; de esta manera se busca que la realización de las primeras casas conviva con la finalización de las obras que se consideran secundarias tales como la parquización, red de gas, obras civiles, edificio de acceso y de uso común.

Sí.

Durante la etapa de obra, por motivos de seguridad (máquinas trabajando), es necesario coordinar la visita previamente. Los fines de semana es usual que la obra esté cerrada, pero podrás acercarte a ver el predio y la zona. De todas formas, organizamos visitas anuales en las que recorremos el barrio, vemos los avances de las obras y hacemos una charla informativa.

Cuando el proyecto está terminado, los propietarios pueden ir con una identificación y anunciarse en la guardia.

Periódicamente se preparan informes con novedades del proyecto y se publican en mi cuenta: MI BARRIO.

En relación a las obras, la periodicidad de los informes depende del grado de avance del proyecto. Al mismo tiempo, generamos informes de Estado de origen y aplicación de fondos (EOAF) en los que se rinden las cuentas contables e informes de Aprobaciones, relativos a los trámites de subdivisión del proyecto. Por otro lado, al final del proyecto se realiza una reunión de rendición de cuentas, en la que se muestra una rendición integral de fondos.

La entrega del proyecto es un proceso y no un hito concreto. Se pueden distinguir tres momentos dentro de este proceso:

  1. Habilitación de obras particulares: el propietario puede iniciar la obra de su casa. Dependiendo del barrio, ese momento podrá ser al finalizar las obras de infraestructura básicas o al obtener la Factibilidad del proyecto.
  2. Administración del barrio a cargo una administradora externa: el consorcio de propietarios comienza a tomar sus propias decisiones.
  3. Escrituración de las unidades funcionales, a través de la cual cada lote tiene su identificación individual y deja de ser parte del Consorcio o Fideicomiso.

Obras Particulares

Cada proyecto tiene su proceso particular. Podrás consultarlo en mi cuenta: MI BARRIO dentro de la categoría de “Documentación” de: Obras particulares.

Para conocer el procedimiento genérico, podés descargar un instructivo haciendo clic aquí.

Cada emprendimiento con obras particulares habilitadas tiene su reglamento de construcción que está disponible en el PORTAL de tu proyecto dentro de la categoría de Obras Particulares. Podés descargar un reglamento modelo haciendo clic aquí.

En los proyectos de Eidico Barrios, la superficie mínima de construcción suele rondar los 100 o 120 m2, aunque depende de las características de los lotes y de la superficie promedio del barrio.

En nuestros barrios no hay obligación de construir. Cada propietario podrá comenzar su obra cuando lo desee.

Cada reglamento de construcción especifica el plazo máximo de obra. Generalmente, ese plazo es de 12 meses.

En primer lugar, no deberán quedar etapas de la obra pendientes. A su vez, es obligación no poseer deuda y completar la documentación correspondiente para solicitar su aprobación en el Departamento de Arquitectura del barrio.

Revista Tigris

La revista Tigris se envía a todos los suscriptores actuales de los proyectos de Eidico.

En caso de que no la estés recibiendo, podrás consultar el domicilio que tenemos registrado en mi cuenta: MI BARRIO dentro de “Mis Datos”.

Si el domicilio es el correcto, completa este formulario así los actualizamos.

Apellido y nombre:

Emprendimiento:

Lote/unidad:

Domicilio:

Email:

Meses que no llegó:

 

Completá el siguiente formulario de contacto para hacer la actualización en nuestro sistema.

Apellido y nombre:

Emprendimiento:

Lote/unidad:

Nuevo Domicilio:

Email:

Teléfono:

 
   

Mi cuenta online : Mi Barrio

Mi cuenta online MI BARRIO es una herramienta de comunicación donde podrás encontrar las novedades del proyecto, los informes de obras, las rendiciones de cuenta, las fotos y los videos del proyecto. También podrás acceder a tu resumen de cuenta online.

Para acceder deberás ingresar tu usuario (email) y contraseña en (www.eidicom.com) donde dice: MI CUENTA.

Tu usuario es el e-mail que tenemos registrado en nuestro sistema, donde recibís nuestras comunicaciones mensuales. La contraseña automática (inicial para cada usuario) es: 123456. Si ya la modificaste y no la recordás, podrás recuperarla ingresando a “Olvidé mi contraseña” desde www.eidicom.com

Mi cuenta tiene diferentes rubros:

  • Novedades: encontrarás novedades institucionales y generales de Eidico y de tu proyecto.
  • Documentación: podrás consultar los diferentes informes del barrio, divididos en categorías.
  • Galería de imágenes y videos.
  • Teléfonos y datos útiles del barrio y Administración.

Por otro lado, tendrás acceso a tu estado de cuenta online.

Trámites y Escrituración

En los proyectos de Eidico Barrios, el trámite de aprobación es el que se lleva a cabo para transformar el campo, como una única parcela, en una parcela con una determinada cantidad de unidades funcionales (de acuerdo a la cantidad de lotes). Este proceso no sólo depende del departamento de Aprobaciones de Eidico, sino de organismos municipales, provinciales y, en algunos casos, nacionales.

Podrás encontrar informes sobre este procedimiento y los avances correspondientes a tu barrio en el mi cuenta: MI BARRIO dentro de la categoría de Documentación: Aprobaciones.

No, los gastos de Aprobación del proyecto se irán devengando a medida que se necesiten pagar.

El “Fondo de Aprobaciones” es un sistema de recaudación que asegura la disponibilidad del dinero en el momento de tener que abonar los trámites, evitando atrasos en los pagos. Implica un aporte mínimo mensual y anticipado que permite respetar tiempos y formas. Este fondo finalizará cuando hayamos pagado el total de los trámites hasta llegar a la instancia de poder obtener la escritura individual de cada lote. El costo total para lograr la subdivisión del proyecto, oscilaría entre los 1000 dolares por lote (siempre hablamos de gastos estimados y esto podría cambiar según el municipio o provincia).

Cesión de Tierras es un trámite específico de Aprobaciones necesario para obtener la factibilidad del barrio.

Cuando se realiza una urbanización del tipo Barrio Cerrado, el consorcio deberá ceder al estado municipal las superficies destinadas a los espacios verdes y libres públicos para la localización del equipamiento comunitario de uso público, según el artículo 56 del decreto 8912/77. El cálculo para determinar la superficie a ceder se realiza a través de diferentes criterios: puede ser en función del proyecto (tomando 6 habitantes por lote) o por la densidad potencial que la parcela pueda tener en función al indicador urbanístico.

La escrituración de cada unidad funcional (lote) estará disponible una vez finalizado y aprobado el trámite de Subdivisión.

Dado que hay trámites en la instancia municipal que requieren que las obras de infraestructura estén finalizadas y los servicios en funcionamiento, la escrituración estará estimada en los años posteriores a la finalización del proyecto.

Una vez que la escrituración de tu barrio esté disponible, deberás comunicarte con el departamento de Escrituración de Eidico al 6261-3100/3200.

Es importante que, una vez que la escritura de los lotes esté disponible para el emprendimiento, los propietarios se pongan en contacto con el departamento de Escrituración de Eidico para comenzar el trámite.

La escrituración de su respectivo lote o Unidad funcional (UF) le permitirá al titular votar en las Asambleas de propietarios, participar activamente en el Consejo de Propietarios formalmente constituido y utilizar la propiedad como garantía de préstamos hipotecarios.

El acto de escrituración no sólo constituye un derecho, si no una obligación para Eidico y cada uno de los propietarios. Llegada esta instancia, consideramos sumamente beneficioso que cada titular se acerque a escriturar su unidad funcional, ya que acrecienta la consolidación del barrio.

El costo de la escritura se conforma de una suma de conceptos, en su gran mayoría impuestos y tasas, que se abonan al registro de la propiedad inmueble, a ARBA (o ente recaudador de la provincia que corresponda) y al Colegio de Escribanos, y asciende según la normativa vigente hoy a un 8% y un 15% de la valuación fiscal del lote, que dispone la Provincia para la transferencia de cada lote. Es importante aclarar que el costo de la escritura, según lo que dispone la ley, se calcula sobre la base de la valuación fiscal dispuesta por la Provincia para el lote y no sobre su valor comercial.

Las escrituras de la primera adjudicación de dominio en nuestros proyectos se deberán realizar necesariamente ante el escribano que designe Eidico, en su carácter de desarrollador en cada emprendimiento. Nos reservamos esta facultad por motivos de seguridad y protección para el emprendimiento, ya que es la forma en la que podemos supervisar el proceso, logrando acelerar al máximo los tiempos y evitando errores, inconvenientes y dilataciones para todo el conjunto de los beneficiarios, que podrían perjudicarse de darse una actuación descoordinada de una gran cantidad de escribanías diferentes.

Sistema Eidico

A la hora de lanzar un proyecto, Eidico prorratea entre todas las unidades la inversión total estimada, compuesta principalmente por tierra, obra y honorarios. Esto implica que la suma del valor individual de cada lote es equivalente a la inversión total estimada. No somos una empresa de capitales, es decir, no aportamos dinero para el desarrollo. De tal manera, es necesaria la suscripción de un alto porcentaje del emprendimiento para poder llevarlo adelante, ya que son los fondos aportados por cada propietario los que, administrados por Eidico, permiten comprar la tierra, contratar las obras y realizar todo lo necesario para transformar una parcela baldía en una urbanización compleja. El compromiso de Eidico es aplicar los fondos recaudados a la realización de las obras necesarias para desarrollar el proyecto.

Este sistema, donde cada propietario es a la vez un pequeño inversor, posee fuertes ventajas pero conlleva también algunos riesgos. Tanto ventajas como riesgos están atados más que nada a esta condición de inversor que asume quien suscribe una unidad.

Dentro de las ventajas podemos mencionar que los diversos componentes de la inversión ingresan al proyecto a su costo real de mercado, con una gran economía de escala, por lo que el suscriptor accede a un bien en condiciones de costo inmejorables. Este valor inicial o de lanzamiento es por lo general significativamente inferior al de otras propuestas en la zona que, si bien son perfectamente comparables, se desarrollan por el esquema tradicional o ya están entregadas. Esto ha generado históricamente una fuerte revalorización del proyecto a medida que las obras avanzan. Otra de las ventajas es que la suscripción de un alto porcentaje de los lotes quita toda especulación comercial, el barrio nace siendo exitoso. A su vez, la inversión del barrio está comprometida por muchos pequeños inversores, no depende de un solo bolsillo. Esto obviamente disminuye significativamente el riesgo financiero.

Por otro lado, el riesgo implícito está también íntimamente vinculado a la condición de inversor que asume quien suscribe: participa desde el principio en el proyecto, asumiendo como un inversor más el riesgo empresario. La manifestación más notable de este riesgo suele ser la de los mayores costos: quien suscribe un lote no paga un precio inamovible en el tiempo sino que asume cumplir con un cronograma de aportes. Estos aportes deben cubrir la inversión total real, incluso si esta es mayor a la presupuestada originalmente. De tal manera, si la inversión real es superior al presupuesto original, son los mismos propietarios los que absorben estos mayores costos, en la proporción correspondiente a su unidad. Este ajuste tiene distintos orígenes:

Por inflación: Este ajuste no existía en épocas de estabilidad. Hoy la variación de precios que se produce durante el transcurso de las obras es una realidad imposible de evitar o prever e incide en el costo final.

Por obras adicionales: Durante el proceso de desarrollo pueden aparecer obras no previstas en el presupuesto original y que se hacen necesarias por exigencias municipales extraordinarias o nuevos requerimientos del propio proyecto.

Por erogaciones extra presupuestarias: Hay conceptos imprevistos, y otros imposibles de prever por depender de valuaciones o criterios de terceros (impuesto inmobiliario por ejemplo) que se cubren con los fondos recaudados pero que no están incluidos en el presupuesto original. Tal es el caso de impuestos (impuesto a los débitos, rentas provinciales, etc.) o gastos de subdivisión (forman parte de los gastos de escrituración). Este ajuste se refiere a la reposición de dichos fondos.

Es el ritmo de la inflación más que nada el que marca la oportunidad de cobro de estos mayores costos. En un contexto de marcada inflación, como el que vivimos actualmente, estos mayores costos se van cobrando en el cronograma original del proyecto, actualizando el monto de la cuota periódicamente (semestral o anualmente, según el barrio y su avance).

Esto se hace para que el efecto de la inflación sobre el presupuesto original no limite, por falta de caja, el normal avance de las obras. Esperar a último momento para cobrarlos implicaría necesariamente una demora en la entrega del proyecto, ya que como expusimos anteriormente son los fondos que aportan los propietarios los que permiten las contrataciones. Normalmente se especifica para cada barrio algún índice público y conocido que, sumado a un aviso anticipado, le confieren previsibilidad a dicho ajuste.

Como ya mencionamos, en cuanto se comienzan las inversiones, habitualmente se da una valorización del emprendimiento que se va incrementando con el avance de las obras. Eidico actúa solamente como administrador de los fondos y, como tal, no tiene participación en la ganancia que se genera. Esta valorización se debe, en gran proporción, a la opinión del mercado que lo percibe como un proyecto exitoso. La diferencia entre este valor de mercado y el costo original es la utilidad que le corresponde al suscriptor por haber asumido el rol de emprendedor con los riesgos inherentes. No obstante, hay una parte de este incremento de valor que no debe interpretarse como ganancia, y que justamente cubre el mencionado ajuste de costos.

GANANCIA DEL SISTEMA AL COSTO = VALOR DE MERCADO – (COSTO PRESUPUESTADO + AJUSTES)

Resulta importante aclarar que las obras a ser desarrolladas no implican una obligación de realización sino el objetivo a lograr. La obligación de EIDICO se ha descrito como la de aplicar los fondos recibidos a la realización de las obras presupuestadas, por lo tanto, cualquier desfasaje en sus costos, o en la recaudación de los fondos necesarios para su realización, no implican un incumplimiento de EIDICO. 

También queremos señalar que el fin es lograr el objetivo común preestablecido entre todos los participantes del emprendimiento inmobiliario; el objetivo común prevalece frente a cuestiones individuales que ceden sus derechos frente al resto. Este es el principal criterio por el cual EIDICO toma sus decisiones en representación de sus mandantes, sumado a la experiencia que 15 años de trayectoria nos avalan.

Durante la etapa de construcción del barrio se destaca naturalmente la actividad de EIDICO como desarrollador y administrador de obra.

Asimismo, el barrio genera costos de mantenimiento menores (tasas municipales, impuesto inmobiliario,etc) desde el primer día, los que son afrontados con los aportes previstos en el cronograma de pagos. Estos costos van sufriendo un natural incremento durante el proceso de construcción. Estos conceptos no deben ser confundidos con los importes comprometidos de obra, tienen un sistema de liquidación autónomo y son debidamente informados a los propietarios, y su existencia es básicamente independiente del estado de avance de la obra o de la entrega misma del lote al beneficiario, sin perjuicio de la evolución que tienen durante el proceso. 

A título de ejemplo, el caso de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza (también llamadas “cuentas” o “tasas municipales”) que cobra actualmente el Municipio, sufre un incremento a medida que el proyecto avanza, y en la medida que las obras de infraestructura se terminan y los propietarios comienzan a mudarse, los distintos municipios generan un aumento en el valor de dichas tasas por un lado y, por el otro, en muchos municipios incluso se cobran dichas cuentas municipales en forma individual para cada unidad funcional. Similar proceso ocurre con el Impuesto Inmobiliario (“ARBA”) de nivel provincial. 

En el caso de este impuesto inmobiliario debe agregarse además, que tal tributo puede ser redeterminado –revalúo retroactivo- incluso respecto de períodos pasados (aún los anteriores a la cesión si no se trata de un lote suscripto desde el principio), y que el propietario (aquí el Cesionario) será quien deba pagar tales redeterminaciones con los accesorios que correspondan.

En relación a las expensas del barrio, es importante señalar que las mismas regirán sólo después de la finalización del cronograma de pagos estipulado en el contrato fideicomiso, y una vez que el barrio se considere habitable. A partir de ese momento, Eidico administra las expensas hasta la entrega del barrio a la administración que oportunamente se designe. Las expensas se liquidarán en el resumen de cuenta de cada beneficiario.

No se encuentran incluidos entre los gastos presupuestados los correspondientes a los costos del trámite de aprobaciones y subdivisión (entre otros, los gastos corresponderán a cesión de tierras, derechos de construcción mínimos municipales, plano de subdivisión y registración, etc). Teniendo en cuenta que tales costos corresponden a tasaciones, visados o sellados frente a organismos públicos, estos son actualizados en forma periódica por tales organismos, y es por ello que no resulta posible presupuestarlos de antemano. Tales gastos se informarán y liquidarán a medida que ocurran, en forma separada de las cuotas de obras, y deberán ser oportunamente abonados por cada uno de los titulares de derechos sobre los lotes.

Al igual que en el caso del trámite de subdivisión, tanto el impuesto inmobiliario provincial como las tasas municipales (alumbrado, barrido y limpieza), no se encuentran presupuestadas, y serán oportunamente informados, liquidados y sacados al cobro a medida que ocurran, al igual que cualquier otro impuesto que correspondiere pagar al emprendimiento.

Cuando el emprendimiento esté en condiciones de ser escriturado ante el escribano que el Desarrollador designe, los propietarios deberán abonar todos los gastos e impuestos para poder acceder a la adjudicación del dominio pleno de su lote (escrituración o trámite que corresponda), entre ellos, los gastos notariales, honorarios de escribano y aportes de dicha escritura, el impuesto de sellos y cualquier otro gasto o impuesto que pueda corresponder. 

Dentro de los términos de provisión de servicios (luz, gas, agua, etc.) resulta claro que las obras a realizar refieren a infraestructura en orden para recibir la prestación del servicio, pero no la prestación del servicio en si mismo, lo cual depende de las empresas prestatarias y de sus condiciones en relación con la mayor o menor posibilidad de conectarse a la red en cuestión. 

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